Immobilienverrentung – Vorsorge bei Engpässen

Der Planung nach ist nun ausreichend Zeit bis zur Rente, um die Immobilie völlig abzubezahlen. Doch was ist, wenn das Leben einen dicken Strich durch die beste Planung zieht? Es genügt schon der Arbeitsplatzverlust mit aufgrund des Alters andauernder Arbeitslosigkeit. Oder aber, die eigene Gesundheit spielt nicht mit und die dauerhafte Arbeitsunfähigkeit, vielleicht auch mit der Möglichkeit einer kleineren Umschulung tritt ein. Schon sind die finanziellen Probleme gross und es stellt sich die Frage: Wie ist das Haus, als der erhebliche Teil der Alterssicherung noch zu retten?

Wenn die Zwangsversteigerung droht

Es ist sehr wichtig, jegliche langfristige Finanzierung bestens zu planen und auch künftige Schwierigkeiten mit einzubeziehen. Die meisten Immobilienbesitzer machen das, doch spielt das Leben leider zu oft nach seinen ganz eigenen Regeln. Aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit entfällt ein deftiger Teil des Einkommens, die Kosten laufen aber weiter. Es wird geschoben; einen Monat erhält der Gläubiger Geld, einen Monat ein anderer. Irgendwann türmen sich die Schulden auf und die Kreditraten fürs Haus können nicht mehr beglichen werden. Es folgt eine Mahnung, eventuell eine zweite. Der Kredit wird gekündigt, die Restsumme zurückgefordert. Sie kann nicht bezahlt werden. Und jetzt? Ein Überblick:

• Versteigerungsrecht – Finanzierungsgeber lassen bei der Vergabe des Kredits eine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eintragen. Sie nutzen dazu eine sogenannte Grundschuld und haben aufgrund der Kredithöhe des Recht, bei Zahlungsausfällen die Immobilie zu versteigern, um die noch offenen Kosten und die des Verfahrens zu decken.
• Zwangsräumung – spätestens mit der Zwangsversteigerung müssen die Besitzer das Haus räumen. Geschieht dies nicht, kommt ein Räumungstitel zum Tragen. Wird auch dieser ignoriert, folgt eine durch den Gerichtsvollzieher angesetzte Zwangsräumung.
• Weitere Problematik – die Auflösung des Kredits, die Zwangsvollstreckung und natürlich die Räumung werden in der Schuldnerkartei aufgeführt. Immobilienbesitzer haben im Nachhinein erhebliche Probleme, eine neue Wohnung zu finden, da negative Bonitätseinträge heute die Chancen deutlich schmälern.

Dies ist natürlich der Härtefall, der meist daraus resultiert, dass Kreditnehmer von selbst keine Schritte einleiten, sondern darauf hoffen, dass sich die Probleme von selbst ergeben. Das geschieht nur äusserst selten. Besser ist es, schon zu Beginn der Problematik Initiative zu ergreifen. Mitunter können die Kreditraten gesenkt werden, vielleicht gibt es gar die Möglichkeit, einen kurzfristigen Ratenstopp zu vereinbaren, der die Zeit, bis zur endgültigen Entscheidung über die Verrentung, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit überbrückt. Auch lässt sich über einen Umschuldungskredit nachdenken. So können Kreditnehmer beispielsweise eine Zwangsversteigerung verhindern und auch dann noch eine passende Finanzierung erhalten.

Immobilienverrentung: Die Rettung?

Eine andere Alternative ist die Immobilienverrentung. Sie kann tatsächlich die Rettung für Einzelpersonen sein, doch kommt sie auch mit Nachteilen:

• Was ist das? – bei der Immobilienverrentung »veräussert« der Immobilienbesitzer sein Haus an die Bank. Hier kommt meist die Bank ins Spiel, die auch den Kredit vergeben hat. Das Haus gehört ab sofort der Bank, doch hat der einstige Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht und erhält, je nach Vereinbarung, monatlich einen Betrag ausgezahlt.
• Eignung – gerade für Alleinstehende oder Paare, die keine Kinder und somit Erben haben, kann sich das Modell im Notfall lohnen.
• Konditionen – dieser Weg bringt oft einen geringeren Verkaufspreis ein, als ein gewöhnlicher Verkauf. Dies liegt an den Rechten, die dem Verkäufer weiterhin zustehen.

Dabei darf die Immobilienverrentung nicht allein als Option gesehen werden, wenn der Kredit nicht mehr zurückbezahlt werden kann. Sie bietet sich mitunter auch an, um im Alter einen grösseren finanziellen Spielraum abseits der Rente zu haben. In diesem Fall werden oft Veräusserungen über den freien Markt und abseits der Bank getätigt.

Was ist dabei zu beachten?

Das wichtigste Kriterium für eine Immobilienverrentung ist der zustande kommende Vertrag. Er regelt nicht allein den Kaufpreis, sondern auch die monatliche Auszahlung und das Wohnrecht. Generell sollten Eigentümer besonders auf folgende Punkte achten:

• Wohnrecht – gilt es lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum? Manchmal werden die Verträge mit einer Nutzungszeit von 20 Jahren geschlossen. Wer beim Abschluss 60 Jahre alt ist, für den klingt das Alter von 80 Jahren natürlich gewaltig – doch ist die Zeitspanne oft schneller absolviert, als man denkt.
• Entschädigung – wie wird der Fall geregelt, dass der Bewohner trotz lebenslangem Wohnrechts frühzeitig in ein Altenheim oder eine altersgerechte Wohnung umziehen muss? Wird der »Mietanteil« nun auf die monatliche Auszahlung aufgeschlagen? Der Eigentümer der Immobilie kann schliesslich ab diesem Augenblick die Immobilie selbst oder anderweitig nutzen.
• Instandhaltung – dies ist ein ganz wichtiger Aspekt. Wer ist für die Instandhaltung der Immobilie zuständig? Gilt der Bewohner als reiner Mieter oder diesbezüglich weiterhin als Besitzer? Hat der Bewohner besondere Pflichten, beispielsweise, den Eigentümer über Dachschäden zu informieren? Wer gibt die Reparaturen in Auftrag?

Es empfiehlt sich, für die Immobilienverrentung immer einen erfahrenen Rechtsanwalt an seiner Seite zu wissen, der auch die notariellen Verträge prüfen kann. An dieser Stelle spielt es keine Rolle, ob die Zeit aufgrund von finanziellen Sorgen drängt. Die Verrentung einer Immobilie muss immer gut geprüft sein, immerhin handelt der Besitzer mit seinem Wohnsitz.

Falsche oder unklare Formulierungen im Vertrag können im Ernstfall grosse Schäden anrichten. Das trifft übrigens insbesondere auf Eheleute zu, die die Immobilie zwar gemeinsam bauten, ohne aber die Kreditverträge oder andere Einträge auf beide Personen abzuschliessen. Die meisten Menschen möchten wohl, dass auch der Partner bis zu seinem Lebensende im Haus wohnt oder einen Betrag ausgezahlt bekommt, auch wenn der Kreditnehmer vorab verstirbt – doch auch dieser Fall muss vertraglich genau beziffert werden.

Fazit - eine solide Option nach Abklärungen

Wer ohnehin keine Erben hat, für den ist die Immobilienverrentung eine gute Lösung, um trotz finanzieller Sorgen im eigenen Heim leben zu können und gar eine Zusatzrente zu erhalten. Allerdings sollten keine Verträge ohne Prüfung unterschrieben werden. Es lohnt sich, in einen fachkundigen Rechtsanwalt zu investieren, der sämtliche Gespräche mitführt und auch die Verträge fachlich prüft. Geschieht dies, steht trotz Geldnot dem Leben im einstigen Eigenheim wenig im Wege.