Was entscheidet den maßgeblich, gerechtfertigten Preis?

Neben objektiven Faktoren, zum Beispiel der Lage und der Qualität der Bausubstanz sowie Ausstattung, spielen zudem noch eine Reihe von subjektiven Faktoren auf Käufer- und Verkäuferseite in die Kalkulation ein.

Den gerechtfertigten Preis von einem Experten ermitteln lassen

Wer als Eigentümer seine Immobilie verkaufen oder sich als Käufer den Traum vom Wohnglück erfüllen möchte, muss zunächst einmal den gerechtfertigten Marktpreis für die Immobilie finden. Dabei sollten sich Laien, die sonst nicht viel mit Immobilientransaktionen zu tun haben, nicht auf ihr Bauchgefühl verlassen - denn zu welchem Preis die Immobilie auf dem Markt platziert wird, entscheidet auch massgeblich über die Erfolgsaussichten.

Professionelle Immobilienmakler und Sachverständige sind in der Lage über etablierte Bewertungsverfahren den Wert der Immobilie fundiert zu ermitteln. Deren Vorteil ist zugleich, dass sie sich an den tatsächlich messbaren und objektiven Fakten orientieren. Eigentümer und Käufer hingegen neigen dazu, sich bei ihrer Einschätzung zu sehr auf die subjektive Wahrnehmung zu konzentrieren. Insbesondere Eigentümer überschätzen mitunter den Immobilienwert, da sie die Immobilie gleichermassen mit vielen Erinnerungen und schönen Momenten assoziieren - die für den Käufer aber natürlich keine Rolle spielen.

Besonders individuelle Immobilien können von einem Gutachter mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens evaluiert werden. Existieren genügend Vergleichsimmobilien und generell eine umfangreiche Datengrundlage, reicht in vielen Fällen auch eine herkömmliche Wertermittlung.

Faktoren, die den Immobilienwert konkret beeinflussen

Alle nachfolgenden Faktoren müssen in der Wertermittlung berücksichtigt werden - aber nicht zwangsläufig alle mit identischem Gewicht. Der Zustand einer Immobilie und die Lage spielen zweifelsohne eine grössere Rolle als beispielsweise die Ausstattung. Letztere kann der Käufer nämlich relativ einfach ersetzen, eine Komplettsanierung oder Modernisierung wäre hingegen kostspieliger - und an der Lage ist aus offensichtlichen Gründen sowieso nichts zu ändern.

Einer der wichtigsten Faktoren: die Lage der Immobilie

An dieser Stelle ist sowohl zwischen Mikro- als auch Makrolage zu unterscheiden. Die Mikrolage meint die unmittelbare Umgebung, also beispielsweise die Nachbarschaft oder die auf kurzem Weg erreichbare Infrastruktur. Befindet sich eine Immobilie beispielsweise in einer noblen Villengegend oder auf einem Hang mit traumhafter Aussicht, besitzt sie eine exzellente Mikrolage. Die Makrolage ist hingegen weiter gefasst und bezieht sich auf die Region beziehungsweise Stadt generell.

Dazu ein Beispiel: Immobilien in Reichenau am Bodensee besitzen stets eine exzellente Makrolage. Die Insel ist nicht nur ein traumhaftes Paradies, sondern seit dem Jahr 2000 zusammen mit dem dortigen Kloster auch Teil der UNESCO-Liste der Welterbe. Vom Wasser umgeben und über die Pirminstrasse mit dem Festland verbunden, kommt Reichenau für alle in Frage, die ihre heimischen vier Wände inmitten der Natur geniessen möchten.

Während die Makrolage exzellent zu bewerten ist, muss zur Bewertung der Immobilie gleichermassen eine Beurteilung der Mikrolage stattfinden. Da wäre beispielsweise vorteilhaft, wenn die Immobilie einen direkten Wasserzugang hat. Ausserdem ist an dieser Stelle natürlich zu berücksichtigen, dass auf so einer verhältnismässig kleinen Insel nicht unendlich Wohnfläche existieren kann. Das wiederum wirkt sich konkret auf der Angebotsseite aus, die damit deutlich begrenzt wird.

Die Bausubstanz der Immobilie

Neben der Lage, die insbesondere in so einer exklusiven Region wie Reichenau einen grossen Anteil an der Wertbildung hätte, spielt natürlich auch die Immobilie selbst eine Schlüsselrolle. Dabei geht es unter anderem darum, wann die Immobilie gebaut wurde und in welchem Zustand sie sich befindet. Je neuer die Immobilie und desto besser der Zustand, umso positiver wirkt sich das auf den Immobilienwert aus. Ein mangelhafter Zustand hingegen, würde natürlich zu einer starken Abwertung führen. Denn dann müsste der Käufer direkt nach dem Kauf noch viel Kapital für die Sanierung und Modernisierung aufbringen. Auch wenn bei der Immobilie bereits eine energetische Sanierung stattfand und diese damit "fit für die Zukunft" ist, wäre bei der Immobilienbewertung ein positiver Umstand.

Fläche und Ausstattungsmerkmale

Weil für die Immobilie ein fundierter Quadratmeterpreis und dieser mit der Fläche multipliziert wird, steigt mit der Fläche natürlich auch der Gesamtpreis. Hierbei ist unter anderem zwischen der Gesamtfläche, Wohnfläche und beispielsweise der Grundstücksgrösse zu unterscheiden. Insbesondere da, wo die Bodenpreise ein sehr hohes Niveau charakterisiert, beispielsweise aufgrund einer exzellenten Lage und/oder weil nur verhältnismässig wenig Boden verfügbar ist, wirkt sich das stark auf den Gesamtwert aus.

Des Weiteren ist die Ausstattung der Immobilie zu berücksichtigen. Hat diese beispielsweise ein gehobenes Ausstattungsniveau mit schönem Bad, Fussbodenheizung und installierter Wärmepumpe, würde das einen preissteigernden Effekt mit sich bringen. Selbiges gilt für das Grundstück: Besitzt dieses einen Pool oder ist generell sehr gepflegt und schön hergerichtet, ist das weitaus positiver zu bewerten als einfache, wenig schön hergerichtete Grundstücksflächen.

Die Gesetze der Marktwirtschaft sind ebenfalls zu berücksichtigen

Überall wo Geld fliesst, spielt auch die Marktwirtschaft eine Rolle. Das gilt bei Immobilien ebenso wie in allen anderen Bereichen des Lebens. Ein sehr populäres Reiseziel hat beispielsweise teurere Unterkünfte als eine Region, die kaum Touristen anzieht. Selbiges gilt für Immobilien: Manche Regionen charakterisiert ein enormer Nachfrageüberhang bei zugleich begrenztem Angebot - was dann zu steigenden Immobilienpreisen führt.

Parallel dazu spielen auch externe wirtschaftliche Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise das aktuelle Zinsniveau oder die wirtschaftliche Lage - oder schlicht die in dem spezifischen Immobilienmarkt. All das ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, denn letztlich ist ein massgeblich gerechtfertigter Preis der, der von beiden Seiten als fair vertretbar wahrgenommen wird. Der Eigentümer muss beim Verkauf eine faire Summe für seinen Boden und die Immobilie erhalten, zugleich muss diese so bepreist sein, dass sie überhaupt Interessenten und damit potenzielle Käufer anzieht.

Aus diesem Grund lohnt es sich, mit Hinblick auf den Verkaufszeitpunkt auch die Konjunktur und weitere Umstände zu berücksichtigen. Es gibt durchaus sehr gute Zeitpunkte, wo es sich als Eigentümer mehr als zu anderen Zeitpunkten lohnt, sich von einer Immobilie zu trennen. Genauso gibt es aber auch Zeiten, in denen die Nachfragesituation generell eher schlecht ist, beispielsweise aufgrund einer schlechten Konjunktur. Wer es sich leisten kann und gewillt ist, könnte mit dem Verkauf dann noch warten - weil sich in Zukunft mitunter ein höherer Preis erzielen lässt.

Fazit: Immobilienwerte objektiv zu ermitteln sollte Aufgabe des Profis sein

Aufgrund der Komplexität von Immobilienbewertungen und dem vielen Geld, das normalerweise in einer Immobilie gebunden ist und durch den Verkauf die Hände wechselt, sollte man sich als Laie für diesen Prozess einen Profi an die eigene Seite holen. Der kümmert sich nicht nur um eine fundierte und marktgerechte Wertermittlung, sondern kann mit seinen Leistungen auch generell die Weichen auf Erfolg stellen - und zugleich für Eigentümer den Terminkalender freihalten, indem er sich um viele Aufgaben in Eigenregie kümmert.